Mortgage en basit hali ile konut kredisidir. Türkiye'de 2000'li yıllardan itibaren konuşulmaya başlanan ve alternatif yeni bir konut finansman sistemi olarak gündeme gelen mortgage yasalaşarak hayatımıza girdi. Sistem diğer ülkelerde uzun yıllardan beri değişik şekillerde uygulanırken, insanların konut edinimine katkı sağlıyor ve ekonomiye de önemli getirilerde bulunuyor. Ancak büyük bir nitelikli konut sıkıntısının yaşandığı ülkemizde mortgage'tan beklentiler büyürken, bu nedenle konunun farklı ve yanlış anlaşılması da yeterince bilinmemesinden kaynaklanıyor. Şu çok açık bir gerçek: Mortgage herkesi ev sahibi yapamayacak. Bir kişinin hangi sistemde olursa olsun ev sahibi olabilmesi için öncellikle belli bir birikimi ve düzenli ve de yeterli geliri olması gerekiyor. Mortgage bir konutun fiyatının hepsini birden ödeyemeyecek durumda olan kişilerin düşük faiz ve uzun vadelerle borçlanarak konut alımına destek oluyor. Bunun gerçekleşmesi için ise istikrarlı ve güçlü bir ekonomi ile siyasi yapı gerekiyor.
Uzun vadeli konut finansmanı, ipoteğe dayalı kredi sistemi, tutulu satış ya da tutsat gibi birçok tanımlamalarla dilimize giren mortgage ile ilgili yasa taslağı 2004 yılında hazırlandı ve 2005 yılından beri yasalaşmayı bekliyordu. 21 Şubat 2007 tarihinde TBMM'de yasalaşmasının ardından 5 Mart 2007'de Cumhurbaşkanı'nın onayından geçerek 6 Mart 2007'de Resmi Gazete'de yayımlanarak yürürlüğe giren mortgage 5 Haziran'a kadarki geçiş sürecinin ardından uygulamaya girecek. Çünkü o tarihe kadar gerekli olan düzenlemeleri yapılacak ve sisteme geçenler ve geçmeyebnler belli olacak. Ancak uzmanlar Türkiye'nin bulunduğu durum ve sistemin ihtiyacı olan zaman düşünüldüğünde mortgage'ın en erken 2008 yılından itibaren devreye girebileceğini ve konut alımını kolaylaştırabileceğini belirtiyor.
Mortgage nedir ve ne amaçlı kullanılır?
Sistem aslında genel olarak yukarıdaki tanımlamaların hepsine karşılık geliyor. Konut sahibi olmak isteyenlere, kredi veren kuruluşların konuta koyacağı ipotek karşılığında, uzun vadeli konut kredilerinin kullandırılması temeline dayanıyor. İpotekli finansman sistemi sadece konut alımında değil, konutların yenilenmesi ve güçlendirilmesinde de kullandırılıyor.
Mortgage sistemi, aylık taksitlerle, kişinin gelecekteki gelirlerini kullanarak ev sahibi olmasını olanak tanıyor. Ev satın almak isteyen kişi gerekli evraklarla finans kuruluşlarına başvurduğunda, önce satın alınmak istediği evin bedeli değerleme şirketleri tarafından belirleniyor. Evin alımı için belirli bir peşinat hazır ise, kalan miktar finansman kuruluşu tarafından konut kredisiyle tamamlanarak ev, müşteri adına satın alınıyor. Kullanılan kredi borcunun karşılığı olarak satın alınan ev kredi veren kuruluş tarafından ipotek ediliyor. Müşteri finans kuruluşuna borcunu belli bir ödeme planına göre vade sonuna dek dönemsel ödemelerle kapatıyor. Borç tamamen ödendikten sonra ev üzerindeki ipotek kaldırılıyor. Burada genellikle 10 yıldan 30 yıla kadar vadeler söz konusu oluyor ve vade uzadıkça aylık ödemeler de kira seviyesine yaklaşıyor. Sistemin uygulanabilmesi için faiz oranlarının düşük seviyelerde olması zorunlu olurken, aksi durumda aylık ödemeler yapmak güçleşiyor.
Mortgage sisteminin önceki konut kredisinden farkı nedir?
Bu sistemin ülkemizde bankalar tarafından uygulanan konut kredisi sisteminden başlıca farkı, kullandırılan kredilerin bir havuzda toplanarak üçüncü taraflara örneğin, uzun vadeli fonlara, kurumsal yatırımcılara veya bireysel emeklilik şirketlerine satılabilmesidir. Böylece satılan bu krediler sayesinde piyasaya tekrar para akışı sağlanıyor ve yeni krediler için kaynak yaratılıyor. Bankalarla konut alıcılarının işlem yaptığı piyasa 'birincil piyasa' olarak adlandırılıyor. Finansman kuruluşlarının kredileri diğer yatırımcılara sattıkları pazarlara da 'ikincil piyasa' deniyor. Mortgage sistemindeki ikincil piyasalar sayesinde bankalar konut kredileri alanında bir aracılık görevi üstleniyor. Böylece sistem kısa vadeli mevduatlarla uzun vadeli kredileri fonlamadan doğan vade uyumsuzluğu riskini ortadan kaldırarak, daha düşük faiz oranlı konut kredisi sunma kabiliyeti kazanıyor. Bir başka ifadeyle, uzun vadeli fon ihtiyacı olanlarla, uzun vadeli fon sağlayan kuruluşlar bu sistem sayesinde bir araya getiriliyor. Bankalar ve finans kuruluşları oluşturdukları kredi paketlerini sattıktan sonra elde ettikleri finansmanla yeni konut kredileri açabiliyor ve sistem fon ihtiyacını sürekli yeniliyor.
Mortgage sisteminin ülkemizde işler hale getirilmesi için, sistemi etkileyen birçok kanun maddesinde değişiklik içeren kanunun yasalaşmasından sonra, mevcut kredi süreçlerinde standartlaşma sağlanması, gerekli denetim, kontrol ve güvence mekanizmalarının kurulması ve ilgili yönetmeliklerin hazırlanması gerekiyor. Bu sistemin konut alıcıları açısından en önemli kısmı, kullanılan kredinin faiz oranı, vadesi ve aylık geri ödeme tutarlarıdır.
Mortgage sisteminin avantajları nelerdir?
Sistemin tam olarak uygulanması ile orta sınıfın konut edinmesini kolaylaştırmasına, yapı kalitesinin yükselmesine, şehir planlamasının etkin bir noktaya gelmesine, yapılaşmanın mimari bir kimliğe kavuşmasına, mülkiyetin ve gayrimenkul alım-satım işlemlerinin kayıt altına alınmasına katkı sağlaması bekleniyor. Yeni konut finansman sistemi, ev sahiplerinin uzun vadede finansman ihtiyacını karşılarken, aynı zamanda da müteahhitlerin, proje geliştiricilerin ve bankaların üzerindeki finansman yükünü de azaltacak. Satın alınan konut, vade bitimine kadar sigorta ettirileceğinden, risklere karşı harcanan emek sigortalanmış olacaktır. Konut sigortalı olduğu için doğal afetler ve benzeri olaylarda, muhtemel zararlar sigorta şirketi tarafından karşılanacak. İpoteğe dayalı finansman sistemi, hem üretim ve yeni iş olanakları açarak, hem ciddi vergi geliri sağlayarak, hem de istihdamı artırarak ekonomiyi canlandıracak potansiyele sahiptir.
Kanun neleri değiştirdi?
| Kanun öncesi | Kanun sonrası |
| Faiz | Sabit faiz | Sabit, değişken faiz |
| Vade | 25-30 yıl, ortalama 7-8 yıl | Çok daha uzun vade |
| Ürünler | Sabit faizli ürünler ve ödeme planı | Ürünler artacak |
| Vergi | KKDF muafiyeti | KKDF ve BSMV muafiyeti |
| Gelir vergisi | İndirim yok | İndirim yok |
| Erken ödeme | Ceza yok | Ceza var |
| Sigorta | Hayat ve DASK | Hayat sigortası zorunlu değil |
| Ekspertiz | Lisanslı uzman gerekmiyor | SPK lisanslı uzmanlar |
| Kredi kuruluşları | Banka ve katılım bankaları | Yeni finans kuruluşları |
Mortgage'ın uygulanması için gerekli ön koşullar
Sistemin gerçek anlamda uygulanabilmesi için makroekonomik istikrar, düşük ve istikrarlı faiz oranları, hukuki altyapı (kredi açma, devir, menkul kıymetleştirme ve takip aşamalarının düzenlenmesi), teknik altyapı (tapu sicili, bankalar, ikincil kuruluşlar), ivme kazandıracak ve sistemi tetikleyecek güce sahip öncü bir kuruluş, vergi teşvikleri ve nitelikli konut arzı ile gelir dağılımında adaletin sağlanması gerekiyor.
Örnek mortgage uygulaması
Kira öder gibi koşullarla ev sahibi olmak, mevcut faiz oranlarıyla mümkün müdür? Bunu inceleyebilmek için, farklı faiz ve vade yapısındaki kredilerin aylık ödemeleri bir örnek uygulamada kıyaslandı. Bu örnekte tüketici, 100.000 YTL bedelli bir konutu, 25.000 YTL (yüzde 25) peşinat ödeyerek, geri kalanı da 75.000 YTL tutarlı konut kredisi kullanarak satın alıyor. Söz konusu konutun, 5'ten fazla kata sahip 10-15 yaşlarındaki bir apartmanda, 120 metrekare alana sahip, merkezi doğalgaz kaloriferli ve asansörlü ortalama bir daire olduğu, aylık rayiç kira bedelinin ise 600 YTL ile 800 YTL arasında bulunduğu varsayılmıştır:
| Evin değeri | 100.000 YTL |
| Peşinat oranı | Yüzde 25 |
| Peşinat tutarı | 25.000 YTL |
| Kredi oranı | Yüzde 75 |
| Kredi tutarı | 75.000 YTL |
| Evin kira rayici | 600 - 800 YTL |
5 yıldan 30 yıla kadar vadelerde, aylık yüzde 0,60'tan yüzde 1,80'e kadar olan faiz oranlarında krediler kullanıldığında ödenecek aylık taksitler tabloda verilmektedir.
| Aylık Faiz/ Vade | %1,80 | %1,60 | %1,40 | %1,20 | %1,00 | %0,90 | %0,80 | %0,70 | %0,60 |
| 5 yıl | 2.054 YTL | 1.954 YTL | 1.856 YTL | 1.761 YTL | 1.668 YTL | 1.623 YTL | 1.579 YTL | 1.535 YTL | 1.492 YTL |
| 10 yıl | 1.530 YTL | 1.410 YTL | 1.294 YTL | 1.183 YTL | 1.076 YTL | 1.025 YTL | 975 YTL | 926 YTL | 879 YTL |
| 15 yıl | 1.407 YTL | 1.273 YTL | 1.144 YTL | 1.019 YTL | 900 YTL | 843 YTL | 788 YTL | 734 YTL | 683 YTL |
| 20 yıl | 1.369 YTL | 1.227 YTL | 1.089 YTL | 955 YTL | 826 YTL | 764 YTL | 704 YTL | 646 YTL | 591 YTL |
| 25 yıl | 1.356 YTL | 1.210 YTL | 1.066 YTL | 926 YTL | 790 YTL | 724 YTL | 660 YTL | 599 YTL | 540 YTL |
| 30 yıl | 1.352 YTL | 1.204 YTL | 1.057 YTL | 912 YTL | 771 YTL | 703 YTL | 636 YTL | 571 YTL | 509 YTL |
Sistem yüksek faizde işlemiyor
Uzun vadelerle ve küçük taksitlerle ev sahibi olmayı sağlayan mortgage'ın Türkiye'deki faiz oranları ile işlevini yerine getirmesi zor. Kredi faiz oranlarının 1'lerin üzerinde olması uzun vadenin cazibesini yok ediyor. Çünkü bugünkü faiz oranıyla 100 bin YTL'lik bir kredi almak isteyen tüketici 10 yıllık vadede 1860 YTL taksit öderken 20 yılda taksit ancak 1.612 YTL'ye düşüyor. Vadeler arasındaki taksit makasının açılıp, mortgage'ta uzun vadenin cazip olması için kredi faizlerinin daha makul seviyelere inmesi gerekiyor. Örneğin, 100 bin YTL'lik kredi 0.5 faiz oranı ile kullanıldığında taksitler 10 yıl vadede 1.125 YTL olurken, 20 yıllık vadede 733 YTL'ye geriliyor.
Bununla birlikte uzayan vadeler toplam kredi borcuna da çok büyük oranlarda yansıyor. Aylık yüzde 1.5 faiz oranıyla 100 bin YTL'lik kredi alan vatandaş, 5 yılda 155 bin 313 YTL, 10 yılda 223 bin 223 YTL, 15 yılda 301 bin 602 YTL, 20 yılda ise 387 bin 102 YTL ödeme yapıyor.
Yani 100 bin YTL'lik bir kredide vade süresine eklenen her 5 yıl tüketiciye yaklaşık 70 bin YTL ek faiz yükü olarak geri dönüyor. Bu yük, aylık yüzde 1 faiz oranı uygulandığında her 5 yıl için ortalama 45 bin YTL'ye, 0.5 faiz oranı uygulandığında ise yaklaşık 20 bin YTL'ye düşüyor.
100 bin YTL için örnek ödeme tablosu
| Vade | Aylık faiz oranı | Aylık ödeme | Toplam ödeme | Toplam faiz |
| 5 yıl | Yüzde 1.5 | 2.558 YTL | 155.313 YTL | 52.679 YTL |
| 5 yıl | Yüzde 1 | 2.254 YTL | 135.293 YTL | 33.612 YTL |
| 5 yıl | Yüzde 0.5 | 1.947 YTL | 116.835 YTL | 16.033 YTL |
| 10 yıl | Yüzde 1.5 | 1.860 YTL | 223.223 YTL | 117.356 YTL |
| 10 yıl | Yüzde 1 | 1.469 YTL | 176.325 YTL | 72.716 YTL |
| 10 yıl | Yüzde 0.5 | 1.125 YTL | 135.039 YTL | 33.371 YTL |
| 15 yıl | Yüzde 1.5 | 1.675 YTL | 301.602 YTL | 192.001 YTL |
| 15 yıl | Yüzde 1 | 1.239 YTL | 223.025 YTL | 117.167 YTL |
| 15 yıl | Yüzde 0.5 | 860 YTL | 154.877 YTL | 52.216 YTL |
| 20 yıl | Yüzde 1.5 | 1.612 YTL | 387.102 YTL | 273.430 YTL |
| 20 yıl | Yüzde 1 | 1.143 YTL | 274.365 YTL | 166.062 YTL |
| 20 yıl | Yüzde 0.5 | 733 YTL | 176.121 YTL | 72.497 YTL |
Yüzde 1.5'ler seviyesindeki konut kredisi faiz oranları, tüketicinin sırtına çok ağır bir faiz yükü bindiriyor, aylık taksit ödemeleri birçok ailenin bütçesini kat kat aşıyor. Aylık yüzde 1.5 faizle 20 yıl vadeli, 140 bin YTL'lik mortgage kredisi kullanmak isteyen bir ailenin aylık taksiti 2 bin YTL'yi geçiyor.
ABD'de konut almak çok daha kolay
Mortgage'ı hakkıyla uygulayan ülkelerde gerçekten kira öder gibi ev sahibi olmak mümkün. Örneğin ABD'de 20 yıl vade ve aylık yüzde 0.53 faiz oranıyla 100 bin dolarlık (yaklaşık 140 bin YTL) mortgage kredisi alan tüketici aylık 746 dolar (1.044 YTL) taksit ödemesi yapıyor. Türkiye'de aynı vade süresiyle aylık yüzde 1.5 faiz oranından 140 bin YTL'lik kredi alan bir tüketicinin aylık ödemesi ise 2 bin 178 YTL.
ABD ve Türkiye'de uygulanan aylık faiz oranları arasındaki yaklaşık 1 puanlık fark, ödenmesi gereken toplam kredi borcuna da aynı oranda yansıyor. Türkiye'de yüzde 1.5 aylık faiz oranıyla 140 bin YTL'lik kredi alan tüketici 20 yılda yaklaşık 523 bin YTL'lik bir ödeme yaparken, Amerikalı bir tüketicinin 100 bin dolarlık kredisi için ödemesi gereken toplam miktar 179 bin dolar, yani yaklaşık 250 bin YTL.
Türkiye
| Kişi başı gelir | 5.500 dolar |
| Taksit tutarı | 1.555 dolar |
ABD
| Kişi başı gelir | 42.000 dolar |
| Taksit tutarı | 746 dolar |
Karşılaştırmalı örnek ödeme tablosu
| | Türkiye | ABD |
| Kredi tutarı | 140 bin YTL | 100 bin $ |
| Peşinat oranı | Yüzde 25 | Yüzde 20 |
| Peşinat tutarı | 35 bin YTL | 20 bin dolar |
| Aylık faiz oranı | Yüzde 1.5 | Yüzde 0.53 |
| Yıllık faiz oranı | Yüzde 19.6 | Yüzde 5 |
| Aylık ödeme (YTL) | 2.178,29* | 1.044,40 |
| Aylık ödeme ($) | 1.555,92* | 746 |
| Toplam ödeme (YTL) | 522.790,6* | 250.656 |
| Toplam ödeme ($) | 373.421,85* | 179.040 |
(*) Mortgage kanunu ile kaldırılan BSMV tutarı dahil değildir.
Dünyada mortgage uygulamaları
Mortgage sistemi iki yüz yılı aşkın bir süredir dünyanın çeşitli ülkelerinde farklı şekillerde uygulanıyor. Dünyada, Avrupa ve Amerikan sistemi olarak iki farklı mortgage uygulaması bulunuyor. Bunların aralarındaki temel fark ise, menkul kıymetleştirme sırasında risklerin banka bilançolarında tutulması veya bilanço dışına atılmasında yatıyor. Her ülke kendine göre kurumlar ve enstrümanlar geliştirmekle birlikte, ana ilke, açılan konut kredilerinin teminat olduğu yeni menkul kıymetler vasıtasıyla kredilere likidite sağlanması.
Öte yandan, AB ülkeleri ve Amerika'da sabit faizli, değişken faizli, sadece faiz ödemeli, sabit amortismanlı veya artan ödemeli gibi farklı mortgage opsiyonları bulunuyor. Ekonominin dalgalı, enflasyonun yüksek olduğu ülkelerde ise fiyat düzeyine göre ayarlanan mortgage ve çift endeskli mortgage gibi iki değişik opsiyon yaygın olarak kullanılıyor.
Avrupa'da mortgage
Mortgage Avrupa'da ilk olarak 1812'de Danimarka'da uygulanmaya başlandı. İngiltere, İsveç ve Fransa'da mevcut konut sahiplerinin yüzde 60'ından daha fazlası bu yöntemle gayrimenkul sahibi olurken, ekonomilerin can damarını oluşturan inşaat sektörünün sürekli hareketli olmasını sağlayan mortgage sistemi, hemen her ülkede kamu tarafından teşvik edilmiş ve bu sektöre ilişkin bir çok şirketler kurulmuştur. Avrupa ülkelerinde daha yaygın olan yöntem 'ipotek kredilerine dayanan menkul kıymet' ihracı yerine 'ipotekli tahviller' olmuştur. İpotekli tahvil ihracı özellikle Avusturya, Almanya, Danimarka, Finlandiya, İtalya, Hollanda, İspanya, Norveç, İsviçre ve İsveç'te yaygındır.
Amerika'da mortgage
Amerika'daki ipotekli konut finansmanı piyasası dünya üzerindeki en oturmuş örneklerden biridir ve bu sistemin en önemli temel taşlarından biri mortgage bankacılığı şirketleridir. Mortgage, ABD'de ilk olarak 1816 yılında başlamıştır, fakat 1900'lerin ilk yarısına kadar ekonomide önemli bir gelişme göstermemiş. O dönemde genelde aileler çiftliklerde yaşadıkları için gerekli ihtiyaçlarını tarımla karşılamışlar. Çiftliklerin dışında para kazanabilecek pek bir imkân olmadığı için para biriktirme gibi bir kavram oluşmamış. Biriktirilen paraların finans kuruluşlarına yatırılmasıyla birlikte konut kredisi de verilmeye başlanmış. Mortgage uygulamasının ilk zamanlarında, vadesi ise 4 yıldan az ve ev değerinin maksimum yüzde 40'ı oranında kredi verilmiş. Faizler 6 ayda bir, anapara da kredi vadesi sonunda ödenmiş. Bu uygulama, Türkiye'de 90'lı yıllarda bankaların kendi fonlarından verdikleri ev kredilerini hatırlatıyor. 1920'lerden sonra bugünkü uygulamada olduğu gibi mortgage verilmeye başlanmış.
ABD'de uygulanan mortgage sisteminde, krediyi veren kurumlar borcu üzerlerinde tutmayarak ikincil piyasada satıp nakde dönüyor. Bu yüzden düşük faizli kredi sunma imkanlarına sahipler. İkincil pazardaki kurumlar, "Federal National Mortgage Association" (FNMA) ve "Government National Mortgage Association" (GNMA) gibi kamu kuruluşlarıyla birlikte bir konut kredilerinden bir mortgage havuzu oluşturarak yatırımcılara hisse satıyor. İkincil pazardaki kurumlar sadece birinci derece ipotek satın aldıklarından, krediyi alan kişi ödeme zorluğu içerisine düşerse, ipotek sahibine öncelik tanınıyor. Orta sınıf tüketiciyi hedef alan, 20-30 yıla yayılan kira öder gibi düşük taksitler sunan bu sistemle, Amerikalılar'ın yaklaşık yüzde 65'i ev sahibi oldu. Ama bu ülkede son dönemde yaşanan sıkıntı da sistemin hassasiyetini ortaya koydu.
Diğer ülkelerde sistemin işleyişi
Mortgage konusunda Türkiye'ye örnek olabilecek bazı ülkeler vardır. Brezilya, Arjantin ve Şili gibi ülkeler de Türkiye gibi 1990'ların başında yüksek enflasyon senaryolarından gelmişler ve zaman içinde farklı ipotek piyasası modellerini benimsemişler. Arjantin modeli incelenirse ipotek borcu 1994'de 5.2 milyar dolardan, 1998'de 9.4 milyar dolara yükselmiştir. Aynı dönemde ipotek borcu kişi başına yüzde 90'ın üzerine çıkmış ve 137 dolardan 264 dolara yükselmiş. Eskiden bir devlet bankası olan Banco Hipotecario National, yarı özel ipotek bankası olarak yapılandırılmış.
Avustralya, Kanada, Yeni Zelanda ve İngiltere gibi ülkelerde teknik ve yasal altyapı ipotek kredilerinin menkul kıymetleştirilmesi için uygun olmakla beraber, piyasa katılımcılarının taleplerinin düşük seviyelerde olması, bu piyasaların gelişmesini kısmen engellemiş. Danimarka ve Hollanda'da ise herhangi bir yasal engel olmamakla beraber, şimdiye kadar hiç menkul kıymetleştirme uygulaması görülmemiş. Avusturya, İsveç, Norveç gibi ülkelerde yasalar, menkul kıymetleştirmeyi engelleyen hükümler içeriyor. Bu ülkelerde farklı uygulamalar ve yasal engeller olmakla beraber, ipotek kredisi sağlayan devlet bankalarının varlığı da ipoteğe dayalı menkul kıymet ihracını büyük ölçüde engelliyor.
Soru ve cevaplarla mortgage
Soru: Mortgage'tan önce kredi kullandım. Sisteme geçip geçmeme konusunda kararsız kaldım. Geçersem avantajlarım neler olur?
Cevap: Mortgage yasası çıkmadan önce konut kredisi almış olanların mortgage sistemine geçip geçmeme konusunda karar vermeleri için son tarih 5 Haziran. Daha önce bağlı kredi alanlar 5 yıl boyunca banka sorumluluğu sürsün istiyorsa, bankaya dilekçe vererek eski sistemde kalabilir. Fakat ödeme planı, faizi, kalan borcu itibariyle yüzde 5 faizden vergi istisnasını daha karlı buluyorsa, mortgage sistemine dahil olabilir. Burada her tüketicinin kendi durumuna göre karar vermesi gerekiyor.
Yasa öncesi konut kredisi alanlar Tüketiciyi Koruma Kanunu hükümleri çerçevesinde, konutta müteahhit ve bankanın sorumlu tutulması avantajını taşıyordu. Konut için hem müteahhit hem de bankanın 5 yıl süre ile müteselsilen sorumluydu. Tüketici eski sistemde kalacak olursa bağlı kredi alanlar açısından banka beş yıl süreyle sorumlu olacak. Konutta ayıp çıkması durumunda müteahhit yoksa son halkada bankaya gidebilir. Örneğin konutta ayıplı durum çıktı. Müteahhit de kayıp. Bankadan ayıplı durumu ücretsiz olarak gidermek zorundadır.
Önceden kredi verenler borcunu erken kapatmak isterlerse de yüzde 2 erken ödeme cezası vermeyecek. Mortgage'a geçenler faizden yüzde 5 oranında alınan Banka Sigorta Muameleleri Vergisi'ni ödemeyecek. Eski sistemde kalanlardan ise BSMV ödemeye devam edecek.
Soru: 2 ay önce kredi ile ev aldım. Mortgage'ta kredi faiz oranları düşecek mi? 2 adet evim var bu bir sorun teşkil eder mi?
Cevap: Mortgage'ın direk olarak faiz oranlarına etkisi bulunmuyor. Ama sistemin işlemeye başlaması ile piyasaya girecek yeni fonlar sayesinde faizlerde bir miktar düşüş beklenebilir. Faizlerde asıl unsur Merkez Bankası'nın faiz politikasıdır. İki evinizin olması herhangi bir sorun teşkil etmiyor.
Soru: Ödeme güçlüğüne düşmemiz halinde alacaklı olan banka veya üçüncü şahıs mortgage kredisi ile aldığımız evimizi elinizden alabilir mi?
Cevap: İki ay üst üste ödeme yapamazsanız banka size ödemelerinizi düzene sokmanız için 1 ay daha süre tanıyacak. Bu süre sonunda hala ödeme yapamıyorsanız bankanın evi satma ya da haciz hakkı olacak. Ancak banka kendi alacağını tahsil ettikten sonra kalan parayı size ödemek zorunda.
Soru: 95 metrekare iki oda bir salon evim var. Acaba bu evimi satıp üzerine bir miktar kredi çekip bahçeli iki veya tek katlı bir ev alabilir miyim?
Cevap: Ödeme gücünüz varsa, bahçeli bir ev için kredi çekmenizde hiç bir engel yok. Eviniz olsa da olmasa da, var olan evinizi satsanız da satmasanız da mortgage kredisi kullanabilirsiniz.
Soru: Mortgage ile istediğimiz yerden istediğimiz evi alabilecek miyiz? Peşinat ödemek zorunda mıyız? Taksitlendirmeler neye göre faizlendirilecek?
Cevap: Almak istediğiniz evi kendiniz belirleyeceksiniz. Buradaki şart evin en az kat irtifak tapusuna sahip olması ve imara uygun inşa edilmesi. Alacağınız evin en az yüzde 25'ini peşin ödemeniz gerekiyor. Faizler günün piyasa koşullarına göre belirleniyor.
Soru: Mortgage sisteminde herhangi bir vergi muafiyeti olacak mı?
Cevap: Yasada vergi indirimi bulunmuyor.
Soru: Bir arsam var ve buraya ev yaptırmak istiyorum. Mortgage'den yararlanma imkanım var mı?
Cevap: Mortgage kendi arsası ev yapmak isteyenlere de kredi kullanma hakkı veriyor.
Soru: Kooperatifler de mortgage'tan faydalanabilecek mi?
Cevap: Evet, kooperatifler de yasayla sisteme dahil edildi.
Soru: 1 yıl önce konut kredisi kullandım. Mortgage ile ikinci bir konut kredisi kullanabilir miyim?
Cevap: Evet. Banka sizin ödeme gücünü yeterli görüyorsa tekrar tekrar mortgage kredisi kullanabilirsiniz. Burada bir sayı sınırlaması yok.
Soru: Faiz oranı nasıl olacak? Konut fiyatında bir sınırlama olacak mı?
Cevap: Mortgage'ta faiz oranını, günün serbest piyasa şartları belirliyor. Sabit ya da değişken faiz oranı ile kredi kullanılabiliyor. Mortgage kredilerinde fiyat sınırlaması yok. Ödeme gücünüz olduğunu ispatlarsanız istediğiniz konutu alabilirsiniz. Çünkü verilen krediler hem ipotek, hem de sigorta yoluyla garanti altına alınıyor.
Soru: Şu anda ben bir bankadan 4 ay önce almış olduğum konut kredimi ödüyorum. Mortgage geçmek için ne yapmamız gerekiyor? Mortgage geçişimiz nasıl olacak?
Cevap: Yasa yürürlülüğe girdikten sonra daha önce kullandırılan bütün konut kredileri otomatik olarak mortgage kredisi sayılacak. Bankalar bu konuda sisteme geçmek isteyenlerden dilekçe ile başvuru yapmalarını isteyebiliyor. Sisteme geçmek istemeyenlerin ise 5 hazirana kadar bir dilekçe ile başvurması gerekiyor.
Soru: Bu sistemde kredi alan vatandaş, kredi faizleri düştüğünde bu düşüşten yararlanabilecek mi?
Cevap: Eğer değişken faiz seçeneğini kullanmış ise düşüş kredilerine yansıtılır ve tekrar ödeme planı çıkartılır. Ancak aynı uygulamanın faiz yükselmelerinde da yapılacağını unutmayın. Sabit faizde ise borç bitene kadar tüm ödemeler aynı kalır, fakat kendi bankanız ya da başka bankalarla refinansman gündeme gelebilir.
Soru: Kullandığım konut kredisinde ödediğim BSMV'yi geri alabilecek miyim?
Cevap: Tüketici tutsat sistemi içinde kalmak isterse 5 Haziran'dan sonra ödeyeceği taksitlerdeki BSMV düşülecek. Bu 100 bin YTL'lik 20 yıl vadeli bir kredide aylık taksitin ilk 10 yıl yaklaşık 70-77 YTL, sonraki yıllarda ise 0-69 YTL oranında azalması anlamına geliyor. Ancak tüketiciye önceden ödenen BSMV'ler iade edilmeyecek. Bu arada kimin sistemde kalıp kimin kalmayacağı 5 Haziran'da belli olacak.
Soru: Ben konut kredisi kullanırken hayat sigortası zorunluluğu yoktu. Banka da zorunlu tutmadığı için yaptırmadım. Şimdi tutsata geçersem sigorta yaptırmam gerekecek mi?
Cevap: Mortgage yasası kredi kullanıcısının hayat sigortasını mutlaka yaptırması gerektiğini söylemiyor. Zaten Sanayi ve Ticaret Bakanlığı da mortgage'ta kredi alacak tüketicilere hayat sigortasını zorunluk tutmanın Tüketiciyi Koruma Yasası'na aykırılık teşkil edeceğini açıkladı. Bu nedenle sadece isteyenler hayat sigortası yaptıracak.
Soru: Hayat sigortasının maliyeti nedir?
Cevap: Bankalar farklı sigorta şirketlerinin acentesi olduğu için maliyet bankadan bankaya değişebiliyor. Banka hayat sigortasını zorunlu tutarsa, ortalama olarak 100 bin YTL bir kredi için 35-40 yaşlarındaki bir tüketicinin ödeyeceği yıllık prim tutarı 300-350 YTL'yi bulabiliyor. Eğer tüketici 55 yaş ve üstündeyse risk priminin yükselmesinden dolayı tutar bin YTL'yi aşabiliyor. Sigorta poliçesinin her yıl otomatik olarak yenilenmesi gerekiyor.
Soru: Tutsata geçtiğimde kredimi borcumu erken kapatırsam ceza ödeyecek miyim? Ödersem ne kadar olacak?
Cevap: Kullanılan kredinin yüzde 2'sini bulan erken ödeme cezası, sadece yasa çıktıktan sonra kullanılan yeni konut kredileri için geçerli olacak. Mevcut kredisi mortgage'a dönüştürülen tüketici, böyle bir ceza ödemeyecek. Ancak tüketicilerin mortgage'a geçişte bankaların kendileri ile yapacakları yeni sözleşmede böyle bir maddeyi koyup koymadığına dikkatle bakmasında fayda bulunuyor.
Soru: Bankalar ayıplı mal durumunda verdikleri her konut kredisinden mi sorumlu olacaklar?
Cevap: Yasayla, kredi verenlerin müteahhitlerle birlikte düzenledikleri kampanyalarda evin teslim edilmemesi ve evdeki ayıplar karşısında tüketiciye karşı sorumluluğu, 1 yıl süre ve verdiği kredi miktarı ile sınırlandırıldı. Yasa öncesinde bu sorumluluk sınırsızdı ve bankalar tüketicinin tüm zararını karşılamakla yükümlüydü. Yani mevcut kredisini devam ettirenler, mevcut sınırsız sorumluluktan yararlanabilecek. Fakat bu sorumluluk da ancak bağlı krediler denilen, yani bankanın bir müteahhit şirketle birlikte ortak girdiği kampanyalar çerçevesindeki konutlar için geçerli olacak. Müteahhidin sorumluluğu ise 5 yıl devam edecek.
Soru: Mortgage'ta değişken faizi seçmek zorunda mıyım?
Cevap: Mevcut konut kredileri mortgage'a dönüştürülürken tüketici eskiden olduğu gibi sabit faizli olarak ödemeye devam edecek. Ancak isterse bankası ile gelecekte kredisini değişken faiz seçeneği üzerinden yenileyebilir. Değişken faiz tüketici için zorunluluk değil, bir seçenek olarak sunuluyor. Gelecekte faizlerin düşeceğini öngören tüketiciler, aylık taksitlerinin de düşebilmesi için bu seçeneği kullanabilecek. Ama bunun aksi durumu ile karşılaşabileceği için sonuçları önceden kabullenmesi gerekiyor.
Soru: İcra süreci şimdiki sisteme göre ne kadar değişecek?
Cevap: Tutsat Yasası konut kredilerinin ödenmemesi halinde bankanın şimdiki durumdan daha hızlı bir şekilde alacağını tahsil etmesinin yolunu açıyor. Tüketicinin icraya itiraz etmesi halinde ödeyeceği teminat oranları da yükseliyor.
Soru: Borcu ödeyemezsem banka sadece konuta mı el koyacak?
Cevap: Önceki düzenlemede borcunu ödeyemeyen tüketicinin, üzerinde rehin bulunan konutu satılarak banka alacağını tahsil yoluna gidiyordu. Ancak mortgage yasası bankaya haciz imkânı tanıyor, yani banka tahsil edemediği konut kredisi için tüketicinin konutu haricindeki malvarlığına da haciz koyabilecek.
Soru: Mortgage sisteminin tüketiciye yararı ne olacak?
Cevap: Sistemin uygulanması için düşük faiz şart ve faizlerin düşmesinde dolaylı da olsa bir etkide bulunabilir. Sistemden yararlanacak müşteriler sabit veya değişken faiz oranları arasında tercih yapabilecek. Değişken faizli krediler ile konut almak için kredi faizlerinin düşmesini beklemelerine gerek kalmayacak ama faiz yükselmelerine dikkat etmek gerek. BSMV ödenmeyecek.
Soru: Değişken faizin bir riski var mı?
Cevap: Bankaların baz aldığı endeksler TÜFE oranlarına göre belirlenecek. Müşterinin kullanacağı endeks ve marj oranı sözleşmede yer alacak. Değişken faizde, azami oran sözleşme ile başlangıç tarihinde belirlenecek. Faiz oranları düştüğünde tüketicinin taksitleri de düşecek. Faizlerin yükselmesi durumunda da taksit tutarları sözleşmede belirlenen azami oran kadar yükselebilecek. Müşteriler, faizli kredinin etkileri konusunda ayrıntılı bir şekilde bilgilendirilecek.
Soru: Mortgage kapsamında satın alınan ev parasal sıkıntıya girildiğinde satılabilir mi?
Cevap: İki taksit ödenmediğinde ev sahibine bir aylık bir süre tanınacak. Borç ödenmediğinde o zamana kadar yapılan ödemeler geri verilecek ev de banka tarafından satılacak. Belli bir süre taksit ödendikten sonra ev başkasına devredilebilecek. Ancak bunun için kalan borcun yüzde 2'sinin ceza olarak ödenmesi gerekiyor. Kredi kapatılıp, ipotek kaldırılırsa evi satmak mümkün olacak. Borcu erken kapatma halinde ise yüzde 2'si kadar komisyon alınacak.
Soru: Mortgage'ta aldığım evleri kiraya verebilir miyim?
Cevap: Mortagge'ta ödeme gücü olanlar istedikleri kadar evi satı alabilir ve bunları kiraya verebilirler. Belli bir ödemeden sonra bu evlerini satabilirler de.
Soru: Sistemden evi olan da yararlanabilir mi?
Cevap: Sistem herkese açık olacak. Geçmiş ve mevcut kredi performansında olumsuzluğu bulunmayan, alacağı evin taksitini aylık net geliri ile ödeyebileceğini belgeleyen herkes yararlanabilecek.
Soru: Mortgage'ta kredi kullanırken, neler dikkat etmek gerekiyor?
Cevap: Vatandaşlar, öncelikle bütçe ve ödeme planı yapılarak ne kadar taksiti ödeyebileceğini doğru belirlemeli. Kredi koşulları iyi bir şekilde araştırılmalı. Konutun yasa kapsamında uygunluğuna bakılmalı. Finans kurumları kişinin alım gücü ve ekonomik yükümlülüklerine dikkat edileceğinden harcamalar kontrol altında tutulmalı. Konutun rayiç bedeli doğru tespit edilmeli.
Soru: Mortgage kredileri nereden alınacak?
Cevap: Konut kredisi veren bankalar mortgage faaliyetini de sürdürecek. Konut finansmanı faaliyetinde bulunması uygun görülen finansal kiralama şirketleri ve finansman şirketleri kurulacak. Bu kapsamdaki kredilerin yeniden finansmanı amacıyla kullandırılan krediler de konut finansmanı kapsamında olacak.
Soru: Banka ile sorun çıkarsa nasıl çözümlenecek?
Cevap: Tüketiciler, konut ve krediyle ilgili her türlü itirazı Tüketici Mahkemeleri'ne yapabilecek. Konutu satan şirket veya kredi kullanılan kuruluştan memnun olmamaları halinde Tüketici Mahkemeleri'ne dava açabilecek.
Soru: Bu sistemin riski nedir?
Cevap: Bir ülke piyasasında ciddi bir kriz ya da istikrar bozukluğu yaşanması durumunda sistemin zarar görmesi söz konusu olabiliyor. Bankalar, tüketiciye YTL ağırlıklı olmak üzere 10-30 yıl gibi uzun vadeli krediler verebiliyor. Bankalar kısa vadeli ve büyük oranda döviz borçlanıyor. Ekonomide olağanüstü bir kriz durumunda, döviz fiyatları ve faizlerdeki artış banka maliyetlerini arttıracaktır. Böyle bir tabloda banka battıysa, Tüketici Kanunu kapsamında erken kapat veya borcunu ver veya faizini yükselt gibi bir baskı yapamazlar. Önce sigorta devreye girer. Sigorta, ödenmeyen taksitleri öder. Borçlu da normal ödeme geçtikten sonra sigortaya borcunu ödeyecek.
Kaynak:
- Evimevimguzelevim / Finansbank
- Konut Finansman Müdürlüğü / Garanti Bankası
- Esra Özsümer / Milliyet Gazetesi
- Selma Şenol / Referans Gazetesi
